以变求发展：融资类信托业务模式创新

一、融资类信托业务发展现状

以服务实体经济为导向，信托业多年来为国民经济建设发挥了重要的融资功能。在房地产、基础设施等国家重要产业，信托以灵活的制度优势为相关企业提供了多元化的融资需求，助推实体经济发展。“十三五”期间，由于中国经济基本面长期看好，在城镇化、一带一路等战略拉动下，信托业将继续利用制度优势，实现资金端增加居民财富和项目端提供资金支持的双重目的。

随着信托业进入持续的转型期，信托资产规模增速放缓，传统融资类业务风光不再。新常态下，房地产行业高速增长时代结束，基础设施领域信贷收紧。在去库存，保增长宏观调控下，热点地区的房地产市场自2015年底以来房价猛涨，但是难掩整个房地产行业的不景气，分化已成定局。而在基础设施领域，PPP模式成为主要投融资模式，但是由于种种原因，PPP项目面临签约率低，落地难的困境。

统计数据显示，从2013年开始融资类信托业务总量逐年降低。融资类信托资产规模在2013、2014、2015年底分别为5.21万亿元、4.70万亿元和3.96万亿元。与此相对照，信托资产资产规模从2013年底的10.91万亿元上升到2015年底的16.3万亿元。此消彼长，融资类信托资产规模占比从47.8%一路下降到24.3%，融资类信托业务正在经历明显的下滑。

图1 融资类信托业务的规模及占比

数据来源：信托业协会2015-2016行业发展报告

融资类信托业务莫非已成明日黄花？非也。从宏观经济看，中国经济发展长期向好的基本面没有变。在城镇化等外部环境下，支撑房地产和基础设施长期发展的外部环境依然看好；从行业发展看，目前除了房地产和政信业务，其他业务难以支撑信托业目前如此庞大体量的融资规模和利润水平；从培育创新业务角度来看，创新业务在培育期的投入大于产出还需要传统的融资类业务输血。

面对外部的不利发展环境，融资类业务只有改变现有业务模式，进行内涵式的创新，才能在转型期内有发展空间。由于房地产和基础产业是融资类信托的主要投向，下面从这两个领域探讨融资类信托业务模式的创新。

二、房地产信托业务创新

房地产作为国民经济的重要组成部分，即使在受国家调控的时段，房地产开发投资也呈每年递增的态势。但是，新增房地产信托在2013年达到顶峰，之后开始逐年降低。说明信托资金在房地产投资中的重要性在逐渐降低。

（一）现状分析

1、  规模和业务占比下降

从表1可以看出，房地产信托规模的绝对值在2014年达到最高值，2015年出现下降。新增信托投向房地产的绝对值在2013年达到峰值，2014、2015年连续下降，房地产信托规模占房地产开发投资的比例亦呈同样的变化趋势。绝对值和占比的变化说明房地产信托规模开始出现下降趋势，而整个行业的信托资产规模却在持续平稳增加。

表1  2011-2015年房地产开发投资及房地产信托业务数据

金额单位：亿元

数据来源：中国统计局网站、中国信托行业协会网站

2、风险显现

随着宏观经济不断探底，房地产业结束了高增长。无论是房地产商还是区域，分化都日渐明显。一些中小开发商或中小城市的房地产项目风险开始出现，并传导到房地产信托业务。这些风险表现在三个方面：一是项目流动性风险。即在信托产品需要兑付时，项目销售进度未及预期，资金回收不够，流动性短缺，导致无法兑付。二是项目终极风险。由于市场低迷，项目最终利润值低于预测值甚至出现亏损，无法归还信托本息。三是项目资金外流风险。有时虽然房地产信托项目本身没有大的问题，但由于信托公司监管不到位、融资方不诚信等原因，出现项目资金外流，导致信托产品到期时无法兑付。

面对房地产业的放缓和项目风险的暴露，房地产信托业务的创新探索正成为信托公司继续发展房地产业务的必选项，也是信托公司实现业务转型、适应新环境的重要组成部分。

（二）创新探索的方向

中国仍处于城市化进程，我国房地产行业在今后较长时期内还面临较大的发展机遇。虽然房地产行业的利润水平在逐渐向社会平均利润水平靠拢，但在一段时期内仍将高于社会平均利润水平。因此，信托公司仍应将房地产作为业务重点发展的领域。然而，房地产信托业务的下一步若要持续健康发展，需要分析环境、转变观念、加强创新管理。

1、    加强房地产信托项目的主动管理。

对于信托公司而言，以前的大部分房地产信托项目都是债权型融资，信托公司放款后就很少参与项目的管理，对于项目开发过程碰到的问题以及项目进展情况缺乏第一手资料，只是通过开发商的书面汇报来了解情况。而融资方为了自己利益，通常在汇报项目进展时会瞒报一些不利信息。因此，由于信息不对称，信托公司难以了解项目的真实情况。往往在信托产品兑付期限临近，资金无法按约定回款时，信托公司才发现项目的风险，只能在被动的情形下不利于处置风险项目。

因此，为加强对房地产项目的把控，信托公司需要对房地产信托项目实施主动管理，以达到以下三方面的目的：及时了解项目状况，降低信息不对称程度；深入参与项目，为项目收益最大化建言献策；保全信托财产，避免开发商的机会主义行为。主动管理可从以下几方面参与：（1）管控项目公司的公章，避免或有债务；（2）管控项目公司资金账户，避免资金外流；（3）参与项目的招标采购，控制项目成本；（4）参与项目销售定价，掌控销售进度，平衡项目资金链。

2、    变“明股实债”为真正的股权投资。

在当前我国房地产预售制度下，房地产项目对于信托资金的需求主要是用于土地购置及达到预售条件前的相关投入。因此，以前的房地产信托项目中，信托公司在形式上对不少项目都采用了股权投资或者信托收益权转让的形式，在一定时期内，信托公司对于房地产标的项目公司具有控股地位。但是，实际上信托公司在房地产项目中并非真正的股权投资，而是“明股实债”；开发商、第三方回购或收购信托公司在项目公司的股权时，股权价格为“本金+事先约定的年利息”，信托公司并不承担项目的风险，相应地也不分享项目的超额收益。这种“明股实债”的模式并不能调动信托公司的积极性，导致信托公司对于项目开发并不真正关心。

在房地产信托规模逐渐缩小、收益逐渐降低的背景下，信托公司应该真正参与到房地产信托项目的开发中，变“明股实债”为真正的股权投资。对于在项目公司占有的股份，信托公司应该按照公司治理要求，真正以股东身份规范项目公司运作，完全站在股东的角度考虑项目相关问题，分担项目风险，分享项目收益。争取信托公司收益主要来自项目实现利润的股东分配，而非固定利率的利息；这也符合房地产开发商的需求，产融双方实现真正的优势互补。如果真能做好这一步，信托公司将极大提高其在房地产融资市场的竞争力。

3、    以养老地产切入养老产业。

中国正在快速步入老龄社会，老龄化问题日益严重。由于目前的家庭结构，养老模式也正悄然改变。高净值人群在近年来高速增长，其中相当一部分有养老需求。因此，在较长时期内，中国养老地产将维持快速发展势头，信托公司应将这一房地产细分领域作为展业的一个重点方向。

信托业在开拓房地产信托业务时，应该聚焦养老地产和养老信托，并尽量将两者结合。可以考虑以下两种模式：第一种是养老消费信托。以中等收入及以上家庭为目标客户，以信托制度储备养老资产，开发养老产业，为委托人或受益人提供全方位养老服务。第二种是 “以房养老”型信托。老年人可以将房屋以信托财产的形式交给信托机构，同时获得信托机构的信托收益作为养老金的来源，为其养老的生活提供资金上的保障。目前，“以房养老”型信托尚在观念普及阶段。未来随着房产空置率增加，业务空间将逐渐打开。

4、    大力发展房地产信托投资基金（REITs）。

房地产信托投资基金在国际上已有较长的历史，在不少发达国家也已有较大的市场规模。但是，在我国一直雷声大、雨点小，中间曾一度暂停七年；时至今日，我国发行的真正意义上的REITs也屈指可数。

经过30多年的发展，我国的房地产市场已形成较大规模。REITs在海外被投资者们视为股票、债券、现金以外的第四类资产；如能在我国大力推广，将有助于完善证券市场产品结构、盘活存量房地产、为老百姓提供新的投资渠道。REITs在我国具有广阔的市场前景，信托公司应将此作为以后一个重要的新业务发展方向，做好前期准备工作，在政策具备、条件成熟时，大力拓展此方面业务，使之成为新的业务规模突破口和利润增长点。

目前国内对REITs的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，目前国内还难以发行真正的REITs产品。但是随着政策的逐步完善，再加上信托公司的试错和创新能力，REITs在国内的发展是迟早的事情。下一步发展REITs，应以商业地产作为主要物业；在投资获利模式上，以抵押型为主，在条件成熟时，再适当发展权益型和混合型REITs。

5、    挑选优质交易对手，形成长期战略合作。

中国的房地产行业集中度正在提高，小开发商生存空间逐渐被挤压。在开拓房地产信托业务时，信托公司应优选交易对手。首先，信托公司应建立房地产信托项目交易对手的筛选标准，按照标准去挑选交易对手；其次，信托公司应与挑选出的优质交易对手形成长期的战略合作关系，经过一次合作后，完善合作模式并将其规范化为常态的合作模式。从而实现以下目的：（1）有利于项目风险管理。优选出的交易对手一般实力较强、诚信度较高，履约能力强，项目风险就低。（2）有利于降低交易成本。一是降低了谈判成本，二是存在信任的基础，均有利于交易成本的降低。（3）有利于提高合作效率。由于有固定的合作模式，在后续项目合作时可以直接采用固定的模式，从而缩短了项目谈判和决策过程，提高效率。

三、基础产业信托业务创新

（一）现状分析

基础产业信托在近年来出现了明显的下降趋势。宽松货币政策持续、地方政府发行地方债、平台公司发行企业债公司债、银行资金涌入等多方面原因，导致平台公司融资成本大幅下降，资金来源渠道增加。信托公司在政信合作业务中处于弱势地位，基础产业信托开始进入困境。

从2013年开始，基础产业信托新增规模结束了增长态势，开始连年下降。2015年新增9913.04亿元，已低于2012年的水平（11629.65亿元）。从占比看，2012年开始便连续下降，目前已降至15.2%，低于工商企业、证券市场、金融机构等投向的占比。可见，在整个信托行业平稳增长的态势下，基础产业信托的新增规模和占比都出现了明显的下降。

图2 基础产业信托新增规模及占比

然而中长期来看，宏观经济基本面仍然向好，城镇化进程还将持续。基础产业在未来一段时间仍将发挥发挥经济托底的作用。未来几年内，基础设施建设将保持平稳增长，构成信托业务的重要组成部分

（二）创新探索的方向

1、    积极参与PPP项目

目前，信托参与PPP项目的主要障碍在于成本高、期限长、增信担保主体不明确等问题。PPP是块硬骨头，但是这是信托业参与基础设施项目的必经之路。信托公司需要发挥金融资源连接器的作用，利用自己善于创新的优势，探索各种参与方式。同时开展PPP项目也需要内外部环境的成熟。由于PPP项目复杂的合同体系，不少地方政府和社会资本心存疑虑。进一步推动PPP项目既需要相关法规制度和管理体制的完善，也需要一些示范性项目的逐渐落地，真正起到示范的作用。与传统的政信类信托业务相比，在PPP模式下，社会资本能以股东身份分享项目的收益，所以有更高的参与度。

信托公司可根据项目的具体情况开展多种形式的参与方式，主要有以下四种：（1）以权益投资的方式参与PPP，募集的的资金用于受让项目所享有的特许经营权、基础设施收费权等稳定现金流的权益。（2）债权投资，募集资金用于受让项目公司享有的对地方政府的债权。（3）股权投资PPP，作为社会资本一方，通过项目分红回收贷款。（4）信托贷款形式。以项目公司为融资方，发放信托贷款。

2、    加大同业合作力度

新常态下宽松货币政策方向确定，资产荒与低收益率并存也将持续下去。无论信托以哪种方式参与政信业务，资金成本高、投资期限短都是最大障碍。同时，在融资规模上，不少BOT、PPP项目都投资量巨大，动辄数亿甚至数十亿。如此大的体量，仅靠信托融资明显实力不够。银行、保险等同业机构具有资金成本低、期限长、融资额度高等特点。信托可以利用产业基金等多种方式，与同业机构合作，通过优势互补来积极参与基础设施建设项目。

在合作过程中，信托要积极发挥自己金融资源连接器的作用，通过设计最合理的交易结构，引入和对接各种金融资源，让各方的利益集中，同时各担风险。在参与方式上，可以将产业投资金作为同业合作的主要资金运用工具，通过有限合伙的形式对接各种同业机构，通过分层的结构化设计，合理分担风险并获得收益。在存量项目中，信托公司也可以设立信托计划、受让相关金融资产受益权，然后对接银行、保险等同业，实现资产出表和转让。

3、    利用资产证券化解决存量项目的融资问题

中国的基础设施项目尚处于高峰期，之后随着基础设施的逐步完善，在找到的新的增长点以前，基建项目增速势必放缓。彼时，对存量项目资产证券化将成融资重要方式。ABS、ABN等资产证券化方式目前在信贷资产、应收账款等多个领域已经比较普遍。而在存量基建项目中尚属发展阶段。信托公司受制于业务结构、储备等因素，在存量项目的资产证券化上更是屈指可数。

随着监管层对信托公司参与ABN持鼓励态度，信托公司参与基础设施项目的资产证券化的限制已大大缩小。开展此类业务，需要多借鉴银行、证券等同业在资产证券化方面的丰富经验，通过机制创新、人才引进等多种方式探索开展资产证券化业务。

在参与角色上，要改变以往信托公司在资产证券化中扮演的通道角色，加强主导权。可以承担产品的交易安排人、受托人的角色，同时尝试提供项目论证、中介组织以及推广发行等服务。通过提高 整个产品操作流程中的参与度，来提高信托公司所提供服务的规范性和附加值

结语

从内外部环境来看，融资类业务在未来一段时间仍将是大多数信托公司的主要业务。然而，在行业转型发展的背景下，只有对传统的房地产业务和基础设施业务进行不断的内涵式创新，融资类业务才能进入新的发展阶段。